HBV Etten-Leur krijgt bezoek van het College en de Raad van de Gemeente Etten-Leur

20190128 20430020190128 20424920190128 204253

Gisterenavond heeft het College en de Raad van de Gemeente Etten-Leur een bezoek gebracht aan de Huurders Belangen Vereniging Etten-Leur. Doel van het bezoek was kennis maken en het verkennen van elkaars gemeenschappelijke belangen. Het was een productieve en fijne ontmoeting waarin de HBV zich heeft laten zien door middel van een presentatie, waarin werd toegelicht wie we zijn en waar we voor staan! Er werden door het College en de Raad veel belangstellende vragen gesteld waardoor er een goede dialoog op gang kwam.

Huurdersbelangenvereniging Etten-Leur, Gemeente Etten-Leur en Alwel tekenen prestatieafspraken 2019

ondertekening

Gezamenlijke inzet voor betaalbaar huren, voldoende huurhuizen en betrokkenheid bij huurders in Etten-Leur

Jaarlijks bespreken gemeente, huurdersorganisatie en woningcorporatie de speerpunten voor huren, wonen en leefbaarheid in Etten-Leur. Ze leggen dit vast in de prestatieafspraken. Voorzitter van de HuurdersBelangenVereniging Jan Kraan, Alwel bestuurder Tonny van de Ven en wethouder Jan Paantjens zetten deze week hun handtekening onder de afspraken voor 2019. Ze komen hiervoor op 21 december om 10.00uur samen in het Huurdershuis.
Grote thema’s voor komend jaar zijn: betaalbaarheid, beschikbaarheid, duurzaamheid en huisvesting van bijzondere doelgroepen.

Betaalbaar wonen voor iedereen
De drie partijen vinden het belangrijk dat iedereen kans krijgt om in aanmerking te komen voor een betaalbare woning. Jan Kraan: “Door passend toewijzen hebben woningzoekenden een goede kans om te slagen. Daarbij houden we in de gaten of ze hun huurkunnen blijven betalen. Ook op termijn. We geven aandacht aan de betaalbaarheid van de huurprijzen en proberen betalingsproblemen en schulden te voorkomen.”

Maatwerk bij betalingsproblemen
Toch gebeurt het dat mensen in de betalingsproblemen komen. Ook voor hen is aandacht. “We leveren maatwerk, waar dat nodig is. Ook bij schuldproblemen. Onze samenwerking onder de naam Etten-Leurse Kracht (ELK) draagt hieraan bij”, legt Jan Kraan uit.

Jongeren voorbereiden op hun woontoekomst
In 2019 leggen we nadruk op het informeren van jongeren over de mogelijkheden. Daarbij vertellen we ook welke acties zij moeten ondernemen om in aanmerking te komen voor een woning in Etten-Leur. “Het scheef wonen volgen we natuurlijk ook”, geeft Jan Paantjens aan. “Er is geen directe aanleiding om daar in 2019 mee aan de slag te gaan. Het is wat ons betreft een onderwerp waar wel naar gekeken wordt als we het eerdere onderzoek van RIGO ‘woonlasten en doelgroepen’ opnieuw bekijken. De uitkomsten van dat onderzoek verwerken we in goed overleg met de wensen van Alwel in het woningbouwprogramma van de gemeente vanaf 2020."

Meer nieuwbouw van betaalbare huurhuizen
Volgens onderzoek is er sprake van een tekort aan sociale huurwoningen en kleine, betaalbare huurwoningen in het bijzonder. Tonny van de Ven: “We zien de druk op de sociale sector verder oplopen. En dus moeten we snel in actie komen. Eerder spraken we al af om de realisatie van het programma te versnellen. Dat is nu meer dan gewenst.” De prestatieafspraken bevatten daarom diverse plannen. Procedures en beoogde programma’s worden concreter gemaakt. Tonny van de Ven: “We zetten belangrijke stappen, zoals nieuwbouw op Het Withofterrein en versnelde nieuwbouw op de locaties van de Vier Leeuwen, Van ’t Hoffstraat en de voormalige school Het Kompas.” Besluit Alwel tot aankoop van het ‘houtproductiebos’ van de congregatie van de zusters Franciscanessen, gelegen achter Het Withof, dan kan dat nog leiden tot nadere afspraken over het totale programma. Daarbij kijken de partijen naar kansen in relatie tot andere plannen en gebiedsontwikkelingen. Samen doen ze verder onderzoek naar locaties waar mogelijk tijdelijke huis vesting gerealiseerd kan worden.

Zonnepanelen op de daken
Duurzaamheid staat hoog op de agenda in 2019. Alwel gaat concreet aan de slag met het plaatsen van zonnepanelen op huizen en woongebouwen. Ook de projecten die verduurzaming bevorderen, gaan vanuit een iets bijgestelde ambitie, door. In samenwerking met de gemeente en Wonen met Gemak wordt een link gelegd met het langer thuis wonen door ouderen.

Heldere communicatie met huurders
Alwel start in 2019 ook met asbestsanering. Bij alle projecten is het de bedoeling om ook woningeigenaren daarin mee te nemen. De HBV levert een bijdrage aan de communicatie met de huurders om zo tot een optimaal resultaat te komen. De gemeente stelt in 2019 de Energieverkenning vast. Wethouder Paantjens: “Daarmee levert de gemeente een bijdrage aan een regionale energiestrategie. Alwel en de HBV worden uiteraard betrokken bij de processen. We laten ons daarbij ook goed informeren over onderwerpen die nu spelen, zoals circulair bouwen en klimaatadaptatie. Daarbij past de samenleving zich aan, aan het veranderende klimaat en de gevolgen hiervan. Dit zijn onderwerpen die belangrijk zijn voor alles wat we de komende jaren (moeten) gaan doen met zowel bestaande woningen als nieuwbouwprojecten.”

20% van de sociale huurwoningen voor diverse doelgroepen
Huisvesting van bijzondere doelgroepen krijgt speciale aandacht in de prestatieafspraken van volgend jaar. Tonny van de Ven: “We reserveren ook in 2019 weer maximaal 20% van het aantal vrijkomende sociale huurwoningen. Zo kunnen we diverse doelgroepen, eventueel via maatwerk, met voorrang te huisvesten. Vanaf 2019 brengen we de huisvesting van verschillende doelgroepen in kaart. Zo willen we steeds een goede afweging kunnen maken wie we waar kunnen en willen huisvesten. Verder nemen we een besluit over de noodzaak om specifiek voor crisisopvang (tijdelijke) huisvesting te realiseren.“

Wonen, zorg en welzijn
De prestatieafspraken strekken zich ook uit naar samenwerking met andere partners, die betrokken zijn bij wonen, welzijn en zorg. De inzet moet bijdragen aan zowel langer thuis kunnen wonen als het aanbieden van vernieuwende vormen van (combinaties) wonen met zorg. In de loop van 2019 komen hierover actuele cijfers. Dan kunnen kansen bepaald worden voor tijdelijke of structurele inzet van bestaand vastgoed. En wat er mogelijk via nieuwbouw de komende jaren nog nodig is om aan de meest actuele vraag te voldoen.

De aanloop naar de prestatieafspraken 2019
32 Afgevaardigden van allerlei disciplines binnen Gemeente Etten-Leur, HBV en Alwel hebben op 27 september deelgenomen aan een startbijeenkomst om te komen tot prestatieafspraken 2019. Als basis dienden de fusieafspraken én de prestatieafspraken 2018. Hierop zijn accenten geplaatst voor concrete activiteiten die we in 2019 ontplooien.

Een kleine werkgroep, met vertegenwoordigers van de drie partijen, werkte alle opgehaalde informatie uit tot concrete afspraken. Via een ledenvergadering heeft de Huurdersbelangenvereniging akkoord gekregen van haar achterban. Ook het college van B&W en het managementteam van Alwel stelden de afspraken vast, zodat de ondertekening kan plaatsvinden.

Vragen en antwoorden Huurdersoverleg 17 september

Sinds 1 januari 2018 is er het een en ander veranderd in de manier van werken en informeren bij de HuurdersBelangenVereniging. Een onderdeel van het nieuwe informeren is, dat we enkele keren per jaar in overleg willen met alle Bewonerscommissies, maar tegelijk ook met de huurders van de grondgebonden woningen, dit noemen we het Huurdersoverleg.

In voorgaande jaren was deze wijze van Huurdersoverleg al zo, niks nieuws aan, zult u denken, maar het bleek dat tijdens zo’n Huurdersoverleg wel vaak veel werd besproken, maar er waren ook veel vragen en een duidelijke antwoord op die vragen ontbrak vaak.

Tijdens het afgelopen Huurdersoverleg op 17 september, heeft de Huurdersraad alle vragen gebundeld. Daarna heeft de Huurdersraad deze vragen schriftelijk voorgelegd aan Alwel, en dus niet tijdens het regulieroverleg op 18 september mondeling besproken.

Het voordeel hiervan is, dat de Huurdersraad meer ruimte en tijd heeft om duidelijk de gestelde vragen te formuleren, en dit geeft dan ook aan de verhuurder Alwel weer de tijd om de antwoorden bij de juiste personen binnen de organisatie te verzamelen. Zo krijg je een veel completer antwoord op alle vragen.

De antwoorden van Alwel zijn schriftelijk aan de Huurdersraad teruggekoppeld, en die wil de Huurdersraad dan nu weer graag delen met de deelnemers aan de Huurdersbijeenkomst.
Hieronder de vragen die gesteld zijn vanuit het Huurdersoverleg van 17 september 2018 en in het rood de antwoorden van Alwel.

1. Servicekostenafrekening

Door de aanwezige leden wordt geconcludeerd dat de afrekening servicekosten niet bij elk complex op dezelfde wijze geschiedt. In het ene complex wordt in een overleg met de bewonerscommissie door de woonconsulent / wijkconsulent een volledig overzicht gegeven van de kosten en de onderliggende facturen. Na instemming van de bewonerscommissie wordt de afrekening met de bewoners gecommuniceerd. Door de bewonerscommissie van St. Antonius Abt uit Terheijden is aangegeven dat zij geen inzage hebben in de verbruiksgegevens van de energie en dat deze niet op de afrekening staan van de servicekosten. Ook bij de 7 Schakels roept de afrekening van de servicekosten een aantal vragen op. Dit geldt ook voor de afrekening van Lumenstaete die volgens de bewonerscommissie niet klopt.

Vraag vanuit het Huurdersoverleg:
Blijkbaar is er nog steeds veel onduidelijkheid over het proces van afrekenen van de servicekosten. Kan Alwel de HuurdersBelangenVereniging en de (gezamenlijke) bewonerscommissies een uitleg en toelichting geven over het proces ‘afrekenen servicekosten’? Mocht er per complex verschil zitten in dit proces en/ of de feitelijke werkwijze, kan Alwel hiervoor dan een verklaring geven?

Antwoord Alwel:
Ja, dat is zeker mogelijk. Als dit gewenst is, kunnen we een bijeenkomst organiseren waarbij onze teammanager Patrick Joosen een toelichting geeft op het proces van het afrekenen van servicekosten. In die bijeenkomst kan dan ook aan de orde komen of, en zo ja welke, verschillen er tussen complexen bestaan als het gaat om de afrekening
We hebben als HBV aangegeven graag gebruik te maken van dit aanbod en hiervoor een datum te plannen.

2. Renovatieplan Orgelhof/ Cellostraat/ Klaroenring

De vraag is gesteld of de aanwezigheid van een dakkapel een belemmering kan zijn voor het aanbrengen van dakisolatie. Verder is niet helemaal duidelijk bij de bewoners op basis waarvan besloten wordt om een c.v.-ketel wel of niet te vervangen.

Vraag vanuit het Huurdersoverleg:
Vormt de aanwezigheid van een dakkapel een belemmering voor het aanbrengen van dakisolatie? Welke criteria worden in het plan gehanteerd om de c.v.-ketel wel of niet te vervangen? Klopt het dat er in het plan 8 c.v-ketels worden vervangen? En zijn er ketels die ondanks dat ze (bijna) aan vervanging toe zijn (15 jaar oud), nu niet worden vervangen? Zo ja, wat is hiervan de reden?

Antwoord Alwel:
Projectleider Djon Vendel meldt dat ingeval van aanwezigheid van een dakkapel met de bewoners de verschillende scenario’s met deze bewoners en de aannemer zijn besproken. De bewoners kunnen vervolgens aangeven waar hun voorkeur naar uitgaat. Met betrekking tot de cv-ketels worden in zijn algemeenheid momenteel bij Alwel de ketels van bouwjaar 2000 en 2001 vervangen door nieuwe. In principe houden we binnen het project Orgelhof die termijn aan. Dus heeft iemand een jongere ketel dan wordt die nu (nog) niet vervangen. Is de ketel ouder dan wordt die wel meteen vervangen. Dit zijn er inderdaad 8. Overigens zijn alle bewoners inmiddels persoonlijk geïnformeerd over de werkzaamheden in en aan hun woning.

3. CO2-routekaart

Er is nog weinig tot niets bekend bij de huurders over de verduurzamingsplannen van Alwel. Dit leidt ertoe dat er veel vragen worden gesteld en allerlei ideeën worden geopperd zoals bijvoorbeeld om zonnepanelen te plaatsen op complexen. Hiermee zouden de energiekosten kunnen worden verlaagd en daarmee de servicekosten. Daarnaast is het idee meegegeven om te onderzoeken of een warmwatertappunt onder de aanrecht een optie is. Dit zou uiteindelijk een besparing van waterverbruik en gasverbruik kunnen opleveren.

Vraag/ verzoek vanuit het Huurdersoverleg:
Kan er zo snel mogelijk informatie verstrekt worden over de CO2-routekaart en de duurzaamheidsinvesteringen die voor de komende jaren gepland staan? Of in ieder geval wanneer dit met de HuurdersBelangenVereniging gedeeld en besproken wordt? Dit voorkomt veel vragen en goed bedoelde ad hoc voorstellen om energiekosten te besparen.

Antwoord Alwel:
Zodra Alwel haar routekaart Co2 gereed heeft, wordt dit gedeeld met de huurdersorganisaties in alle drie de steden. De verwachting is dat dit begin december het geval is.

4. Sociaal beheerder

De bewonerscommissie van Lumenstaete vraagt zich af of er een verschil is in taken tussen de functie van sociaal huismeester en sociaal beheerder. Daarom zou de commissie graag de functiebeschrijving van de Sociaal Beheerder willen ontvangen. Daarnaast hebben zij de vraag hoe het staat met de versterking uitbreiding van de sociaal huismeesters.

Vraag/ verzoek vanuit het Huurdersoverleg:
Kan de bewonerscommissie de functiebeschrijving krijgen van de sociaal beheerder? Is of wordt de dienstverlening van de huismeester op de complexen gewijzigd? En zo ja, kan er helderheid geboden worden wanneer dit aan de orde is en wat dat dan inhoudt?

Antwoord Alwel:
Binnen Alwel is de rol van sociaal beheerder breder dan de rol van huismeester. Daar waar de huismeester zich vooral bezighoudt met (de bewoners van) meerlaagse gebouwen, opereert de sociaal beheerder veel meer op buurt- en wijkniveau. Bovendien richten de taken van een sociaal beheerder zich veel meer op de contacten met en tussen huurders dan op de “techniek” van gebouwen. Voor Etten-Leur betekent dit dat de komende jaren de rol van huismeester van lieverlee gaat veranderen in die van sociaal beheerder. Daarbij zal hun focus verschuiven van uitsluitend meerlaagse gebouwen naar buurten en wijken.
De HBV heeft aangegeven er van uit te gaan dat wijzigingen in de functie van de huismeesters vooraf met de HBV en de bewonerscommissies zullen worden besproken.

5. ZAV-regeling (Zelf Aangebrachte Voorzieningen)

Vraag vanuit het Huurdersoverleg:
Is de ZAV-regeling zoals die was bij WEL nu nog hetzelfde bij Alwel? Kan de ZAV-regeling zoals die thans geldt nog een keer worden verstrekt en zo nodig toegelicht?

Antwoord Alwel:
In de (nieuwste) Algemene Huurvoorwaarden staat in artikel 9 aangegeven hoe Alwel omgaat met zelf aangebrachte voorzieningen:
Het aanbrengen van veranderingen en toevoegingen door huurder
Artikel 9
9.1.
Het is huurder toegestaan veranderingen en toevoegingen die zonder noemenswaardige kosten weer ongedaan kunnen worden gemaakt aan de binnenzijde van het gehuurde aan te brengen, behalve als het gaat om veranderingen die gevaar, overlast of hinder voor verhuurder of derden opleveren.
Voor veranderingen en toevoegingen aan de buitenzijde van het gehuurde, heeft huurder vooraf schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig.
9.2.
De verhuurder kan aan zijn toestemming voorwaarden verbinden, die onder meer betrekking hebben op:
- aard en kwaliteit van te gebruiken materialen;
- het voorkomen van schade aan de constructie van het gehuurde of het gebouw;
- (bouwtechnische) voorschriften van de overheid;
- het onderhoud van de verandering;
- aanvullende voorzieningen om overlast voor derden te voorkomen;
- verzekering, belasting en aansprakelijkheid.
Verhuurder zal bij het verlenen van toestemming aangeven of de verandering of toevoeging aan het einde van de huur door huurder ongedaan moet worden gemaakt. Verhuurder wijst huurder op het ZAV beleid.
9.3.
Alle veranderingen die zonder de vereiste toestemming of in strijd met de voorwaarden van verhuurder zijn aangebracht zullen op eerste aanzegging van verhuurder voor rekening van huurder ongedaan worden gemaakt door huurder.
9.4.
Huurder is verplicht tot het onderhouden, het verhelpen van gebreken en het uitvoeren van herstellingen aan de veranderingen of toevoegingen die door huurder zijn aangebracht.
9.5.
Huurder is verplicht, voor eigen rekening, door hem aangebrachte veranderingen of toevoegingen op eerste aanzegging van verhuurder te verwijderen, indien dit noodzakelijk is voor de uitvoering door verhuurder van dringende of renovatiewerkzaamheden.

9.6.
Huurder is aansprakelijk voor de schade die wordt veroorzaakt door een verandering of toevoeging die door huurder is aangebracht. Huurder vrijwaart verhuurder voor aanspraken van derden voor schade veroorzaakt door huurder zelf aangebrachte veranderingen aan het gehuurde.
9.7.
Voornoemde leden hebben eveneens betrekking op door huurder, in overleg met verhuurder, overgenomen veranderingen of toevoegingen van de vorige huurder.

Als het nodig is, om dieper in te gaan op het proces m.b.t. zelf aangebrachte voorzieningen dan organiseren we dat.
De HBV heeft verzocht om een afspraak te plannen om het ZAV-beleid nader toe te lichten waarbij ook het wel of niet verstrekken van vergoedingen voor zelf aangebrachte voorzieningen bij de huurbeëindiging wordt besproken.

6. Dienstverlening

Er is door meerdere vertegenwoordigers van de bewonerscommissies herinnerd aan de toezegging dat de huurders van WEL met de fusie niet zouden hoeven inleveren op dienstverlening. In de praktijk wordt ervaren dat een aantal zaken niet goed loopt die tot gevolg hebben dat de dienstverlening lager wordt gewaardeerd dan voor de fusie. Er wordt verzocht hier extra aandacht aan te schenken.

Reactie Alwel:
In de fusieafspraken zijn duidelijke afspraken gemaakt over de dienstverlening. Uitgangspunt was dat de dienstverlening minimaal gelijk zou blijven, waarbij de scores van de tevredenheidsonderzoeken van KWH gelden. Op dit moment is er nog ruimte voor verbetering in die resultaten en daar besteden we nu extra aandacht aan.

De HBV heeft gevraagd om op de hoogte gehouden te worden van de acties die worden opgezet om de dienstverlening te verbeteren.

Voorzitter legt functie neer

Namens de huurdersraad deel ik u hierbij mede dat onze voorzitter Jan van Baal heeft besloten zijn functie neer te leggen en zijn lidmaatschap van de huurdersraad te beëindigen. Wij respecteren zijn besluit en zijn dankbaar voor zijn grote inzet in de afgelopen jaren. De huurdersraad zal in overleg met Jan op een later moment afscheid van hem nemen.

Tijdens de algemene ledenvergadering van 23 april jongstleden heeft Jan zijn besluit meegedeeld. Jan zal u mogelijk nog persoonlijk benaderen om zijn besluit toe te lichten en afscheid te nemen. Hij zal nog wel deelnemen aan enkele al geplande bijeenkomsten.

Het voorzitterschap zal worden overgenomen door Jan Kraan. Wij verzoeken u in het vervolg de correspondentie met de voorzitter te laten verlopen via het mailadres van het secretariaat:
Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken.

Johan van der Smissen
Zaakvoerder

Reactie Alwel op actie huurverlaging van de Woonbond

Eerder deze week publiceerden verschillende media artikelen waarin de Woonbond zegt dat corporaties winst maken op sociale huurwoningen. We geven graag een toelichting op deze onterechte uitspraken van de Woonbond.
Wij zijn een maatschappelijke organisatie zonder winstdoelstelling. Alles wat we verdienen besteden we tot in lengte van jaren aan het onderhoud en de bouw van goede en betaalbare woningen in een prettige buurt. We leggen graag uit hoe we ons geld inzetten.

Betaalbaar wonen
Wij maken ons zorgen over huurders voor wie de woonlasten te hoog zijn. AlleeWonen en Woonstichting Etten-Leur (WEL) zijn er juist voor mensen voor wie het moeilijk is om financieel zelfstandig in woonruimte te voorzien. Betaalbare woningen zijn daarin belangrijk.

Met onze drie huurderorganisaties hebben we daarom afgesproken dat onze huurprijzen maximaal evenveel stijgen als de inflatie en niet meer dan dat. Dat komt neer op een maximale stijging van 1,4% in 2018. Ook de afgelopen jaren hebben we een minimale huurverhoging doorgevoerd.

Wij hebben met gemeentes en huurdersorganisaties afspraken gemaakt over de huurprijzen van onze woningen. We houden de huurprijzen bewust laag. We zorgen ervoor dat huurders een woning bij ons huren die past bij hun inkomen. Dat heet passend toewijzen. Zo voorkomen we dat onze huurders in financiële problemen komen.

We zijn in drie gemeentes actief (Breda, Etten-Leur en Roosendaal). Samen met de gemeentes en huurderorganisaties maken we afspraken over het aantal woningen dat nodig is voor de lage inkomensgroepen. Voor die woningen houden we bewust de prijs onder de huurtoeslagprijs.

Investeren
De komende jaren doen we grote investeringen in het duurzaam maken van onze woningen. Er zijn landelijke afspraken waar we aan moeten voldoen. Dat kost veel geld en het is een taak waar we tientallen jaren mee bezig zijn. Dat is niet erg. We vinden duurzaamheid heel belangrijk. Want wanneer we investeren in duurzaamheid, investeren we ook meteen in betaalbaar wonen. Deze investeringen aan de woning doen de huurprijs misschien iets stijgen, maar tegelijkertijd daalt de energierekening. Alleen al in 2018 besteden we ruim € 31 miljoen aan onderhoud van onze woningen. En de komende jaren besteden we € 5,5 miljoen aan verduurzaming van de woningen met het geld dat vrijkomt uit de fusie tussen AlleeWonen en WEL.

Verplichtingen
Als corporatie moeten wij belasting betalen in de vorm van bijvoorbeeld de verhuurdersheffing, onroerendezaakbelasting en vennootschapsbelasting. Dat kost ons van elke woning 2 maanden huur. We verwachten dat dit bedrag nog hoger wordt. Dit zijn zaken die we moeten betalen en waar geen extra inkomsten tegenover staan. Dat geld kunnen we niet besteden aan nieuwbouw, energiezuiniger maken van woningen of huurmatiging.

Een huurverlaging van 10%, zoals de Woonbond claimt, vinden wij niet realistisch. We kunnen niet alles tegelijk: meer bouwen, meer woningen energiezuinig maken en de huren matigen. We moeten keuzes maken en die maken we samen met onze huurdersorganisaties en gemeentes.

Agenda

15 oktober
Vergadering huurdersraad

28 oktober
Bijeenkomst R.v.C. van Alwel en de Huurdersraad

2 november
Landelijke ledendag woonbond in Amersfoort

5 november
Cursus werkplan en begroting door Bram Meijer van de Woonbond

7 november 13.30– 15.00 uur
Huurdersspreekuur

11 november
Najaarsvergadering

19 november
P.V.-vergadering Woonbond

5 december 13.30– 15.00 uur
Huurdersspreekuur